Riscaldamento.
Piu' risparmio economico ed energetico con gli incentivi statali e le valvole termostatiche.

Il riscaldamento, che da sempre ha costituito la parte più cospicua delle spese condominiali, ha radicalmente mutato aspetto. In materia di efficienza e di risparmio energetico il D.P.R. 59 del 2 Aprile 2009 si prefigge lo scopo di definire i criteri generali, le metodologie di calcolo ed i criteri minimi per le prestazioni energetiche degli edifici e degli impianti termici per la climatizzazione invernale e per la programmazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari. Nei casi di nuove costruzioni o ristrutturazioni il D.P.R. 59 impone la determinazione dell’indice di prestazione energetica e del valore della trasmittanza termica sia per il riscaldamento che per il raffrescamento (art. 4 nn. 2 e 3). Tra le altre cose, stabilisce l’obbligo di installare una centralina di termoregolazione programmabile pilotata da sonde di rilevamento della temperatura interna. Nei condomini deve essere verificata la corretta equilibratura del sistema di distribuzione, al fine di consentire contemporaneamente in ogni unità il rispetto dei limiti minimi e massimi (la legge prevede una temperatura massima di 20°C, con una tolleranza di +/- 2°C). Il D.P.R. 59 afferma, inoltre, essere preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati, imponendo la redazione di una relazione dove, per cause tecniche o di forza maggiore, questi dovessero essere abbandonati. In ogni caso devono essere realizzati gli interventi necessari per permettere, dove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per ogni singola unità.

In sostanza, per ciò che riguarda gli ambiti di applicazione, non viene modificato il quadro già proposto dal D.L.G.S. 192/2005 (che ha come scopo il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici e di favorire lo sviluppo delle fonti rinnovabili), idem per quanto concerne l’attestato di certificazione energetica.

L’amministratore sarà dunque chiamato ad illustrare ai condomini le varie possibilità che la normativa offre, forte di un costante aggiornamento, per poi farsi autorizzare a percorrere l’una o l’altra via, documentando costi, tempi, vantaggi e svantaggi delle soluzioni scelte dall’assemblea, fornire diversi nominativi di aziende, tecnici e quant’altro, per poi ripresentarsi in assemblea e riferire affinché vengano adottate le conseguenti deliberazioni.

Una delle vie per contabilizzare e termoregolare il calore passa attraverso l’installazione di valvole termostatiche: dotando infatti gli attuali termosifoni di tali valvole, si riducono dal 12% al 15% i costi di riscaldamento (secondo calcoli condotti dalla Fondazione Warentest), con la possibilità di differenziare la temperatura nei singoli ambienti di casa. Ognuno infatti, in base alle proprie esigenze, potrà usufruire della fornitura di energia come meglio crede e, conseguentemente, pagherà solo ciò che consuma evitando inutili sprechi.

Ciò significa che se prendiamo ad esempio un appartamento di 85mq, che mediamente richiede ogni anno circa 900€ per le spese di riscaldamento, si arriverebbe a risparmiare dai 108€ ai 135€.

Ma cos’è di fatto una valvola termostatica?

La valvola termostatica è un congegno che, installato sui termosifoni (radiatori), permette di regolare il flusso di acqua calda agendo su un dispositivo di comando contenente uno specifico liquido termostatico: se la temperatura in ambiente è più alta di quella pre-impostata (ad es. 20°C), la sonda collegata al dispositivo di comando fa sì che il liquido termostatico aumenti di volume provocando lo spostamento dell’attuatore (corpo cilindrico simile ad un tappo), il quale a sua volta riduce la sezione di passaggio dell’acqua calda (e quindi la portata), consentendo di convogliare l’acqua rimanente verso gli altri radiatori. Se la temperatura in ambiente è più bassa di quella impostata, si verifica il processo inverso.

Per quanto riguarda invece le detrazioni sui costi di installazione, la Finanziaria 2011, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 21/12/2010, proroga al 31 dicembre 2011 la detrazione del 55% delle spese per la riqualificazione energetica degli edifici. La novità introdotta riguarda il periodo di detrazione: le spese verranno recuperate in dieci anni e non più in cinque. Nessuna modifica, rispetto alla normativa vigente, per i tetti di spesa (fino a 30.000€ per una spesa massima di 54.545,45€), le percentuali di detrazione e gli interventi ammessi.

Questo il testo della disposizione: “48. Le disposizioni di cui all'articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, si applicano, nella misura ivi prevista, anche alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2011. La detrazione spettante ai sensi del presente comma è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Si applicano, per quanto compatibili, le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 24, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, e successive modificazioni, e all'articolo 29, comma 6, del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2.”

L'ENEA ha chiarito che le spese sostenute nel 2011 saranno detraibili in dieci anni a partire dalla denuncia dei redditi dell’estate 2012. Invece quelle pagate entro il 2010 saranno detraibili in cinque anni a partire dalla denuncia dei redditi dell’estate 2011.

Per quanto concerne invece le maggioranze assembleari necessari a deliberare questo tipo di interventi, a oltre 20 anni dal varo della prima legge organica sul risparmio energetico (10/91), l'ultima parola in proposito l'ha detta la legge 99 del 23 luglio 2009 (al comma 22 dell'articolo 27) integrando il comma 2 (dopo il restyling portato dal Dlgs 311/2006) che ora così recita: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.

L'aggiunta portata dalla legge 99/2009 è quella delle ultime parole: “rappresentate dagli intervenuti in assemblea”. La nuova norma ha fatto piazza pulita di tutte le interpretazioni precedenti, di dottrina e giurisprudenza, inventando una nuova maggioranza condominiale, non contenuta nel Codice civile: quella “semplice” dei millesimi degli intervenuti in assemblea. In altre parole non contano i condomini favorevoli all'intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condomini che votano contro, sommati con eventuali astenuti (la giurisprudenza ha chiarito che contano come contrari).

In particolare sono previsti due quorum uno per il risparmio energetico ed un altro per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore; nel primo caso per deliberare gli interventi, purché individuati con una certificazione energetica o una diagnosi energetica, basta la maggioranza dei millesimi degli intervenuti in assemblea (articolo 26, comma 2, legge 10/1991). Il Dpr 59/2009 scoraggia la trasformazione dell'impianto negli edifici residenziali con più di quattro appartamenti (e in quelli più piccoli se la potenza nominale è maggiore o uguale di 100 kW) a meno che sia inevitabile per cause tecniche o di forza maggiore. Nel secondo caso per l'installazione di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, l'assemblea condominiale decide a maggioranza ordinaria in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile (articolo 26, comma 5, legge 10/1991). Non serve quindi una certificazione o una diagnosi energetica. Da notare che l'adozione della centralina di termoregolazione programmabile è resa obbligatoria dal Dpr 59/2009 in caso di ristrutturazione integrale dell'impianto centralizzato.

Va aggiunto che, per giurisprudenza di Cassazione, anche una decisione presa senza le necessarie maggioranze è annullabile solo se impugnata in giudizio entro 30 giorni da quando se ne ha avuta conoscenza: trascorso questo periodo, diventa valida.

Ci si può chiedere a questo punto: quali interventi sono da considerare “volti al contenimento del consumo energetico”? Prima che intervenisse il Dlgs 311/2006, modificando il comma 2, si disponeva di un elenco abbastanza preciso delle opere ammesse, contenuto sempre nella legge 10/91 (articolo 8) ed espressamente richiamato nel comma 2. Ora non più. Ci si limita ad affermare due cose. La prima è che sono comprese tutte le opere che coinvolgono fonti rinnovabili di energia (sole, vento, idroelettrico, geotermico, biomasse). La seconda è che può andar bene qualsiasi intervento programmabile, se porta a un risparmio attestato da una certificazione energetica o una diagnosi energetica. A patto che, naturalmente, si seguano alla lettera le prescrizioni del Dpr 59/2009, che impone certi parametri di legge per gli interventi sugli impianti di riscaldamento.

Alle condizioni previste dalle norme tecniche, sono agevolate non solo la ristrutturazione di impianti di riscaldamento, ma anche quella di impianti di condizionamento estivo e di produzione di acqua calda sanitaria. Via libera anche alle opere di coibentazione degli edifici (per esempio del tetto o anche dei muri, con “cappotti termici”). Potrebbe forse essere consentita a maggioranze ridotte pure la conversione dal gasolio al metano, se non altro perché si tratta di un combustibile meno inquinante che allunga il ciclo di vita della caldaia e “sporca” meno camini e canne fumarie. Ciò porta, sul lungo periodo, al miglioramento del rendimento.

Fonti: Italia Casa, Enea

COME SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE

Scegliere un amministratore a cui affidare la tutela del proprio patrimonio deve essere un momento di attenta analisi da parte dei condomini, perché troppe sono ormai le responsabilità civili e penali che investono questo professionista. Bisogna tenere sempre ben presente che le disposizioni e le leggi, se non interpretate correttamente o addirittura ignorate, coinvolgono sempre i condomini.
Una responsabilità non indifferente per l’amministratore di uno stabile in condominio che, pertanto, dovrà essere in possesso di nozioni giuridiche, tecniche, amministrative e fiscali, utili allo svolgimento della professione.
Risulta quindi evidente che deve considerarsi definitivamente tramontata l’epoca degli amministratori improvvisati e dei dopolavoristi; i condomini dovranno sempre più orientarsi nella scelta di un professionista che garantisca anche una copertura assicurativa adeguata, i tempi sono ormai maturi per il riconoscimento di questa figura professionale da parte delle istituzioni che andrebbero in tale modo a garantire l’utente finale, il condomino, evitandogli il rischio di incappare in personaggi improvvisati o con pochi scrupoli.
Come riconoscere allora un serio professionista che dia garanzia di affidabilità, di correttezza e di professionalità?
Senz’altro un aiuto ci viene dal fatto che il professionista sia iscritto ad una associazione quale l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili (A.N.A.C.I.), che da anni organizza corsi di aggiornamento professionale e cerca di raccogliere e di indirizzare e formare i professionisti del settore, selezionandoli attraverso esami di ammissione e, unica in Italia, attraverso un costante aggiornamento obbligatorio.
Da quanto sopra emerge quindi chiaramente come orientarsi per scegliere tra le molte offerte che si possono reperire sul mercato: innanzitutto è importante tenere conto delle referenze, valutare se il professionista abbia alle spalle un’organizzazione adatta a gestire l’immobile che gli si vuole affidare.
Inoltre, occorre tenere ben presente che, a fronte di determinate caratteristiche offerte dal professionista, la richiesta di compenso annuo non dovrà certo essere eccessivamente elevata, ma neanche troppo bassa, si dovrà chiedere che nell’offerta siano indicate chiaramente le prestazioni accessorie (quali ad esempio le spese per la cancelleria, le spese telefoniche, eventuali compensi extra per l’esecuzione di lavori straordinari, le spese per i solleciti di pagamento, il compenso per la compilazione e l’invio del Modello 770, etc.), occorre chiedere che accanto a ciascuna di esse sia indicato chiaramente il compenso richiesto, in modo da evitare in seguito amare sorprese e discussioni.

Presidente ANACI sezione di Bolzano
Marco Lombardozzi

MEDIAZIONE E POTERI DELL’AMMINISTRATORE

La Commissione Giustizia del Senato sembra aver finalmente trovato l’intesa per la modifica del Codice Civile in materia condominiale. Il Disegno di Legge tende a svecchiare norme che risalgono ormai a 60 anni fa e riscrive in larga parte una materia che continua ad avere un elevato tasso di conflittualità. Tra i punti discussi, sul fronte dedicato agli amministratori, per esempio, verrebbe istituito il “registro” tenuto presso le C.C.I.A.A. al quale sarà obbligatorio iscriversi qualora si intenda intraprendere questa professione.
Altro fatto saliente è che l’amministratore di condomino sarà obbligato ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute al condominio entro 4 mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile. Se non lo facesse sarebbe considerato corresponsabile delle somme non riscosse. L’amministratore, inoltre, potrà restare in carica per almeno 2 anni dovendo però garantire il proprio operato tramite la sottoscrizione di una polizza assicurativa che tuteli i condomini da eventuali errori.
L’Anaci è da sempre in prima linea per la formazione dei propri amministratori con l’obiettivo di raggiungere livelli di competenza e professionalità al passo con tutte le modifiche legislative. Sul versante delle controversie, sembra ormai partita la riforma del Sistema Giustizia almeno con riguardo alle controversie condominiali. Lo strumento della mediazione, verrà utilizzato come deflattivo delle azioni giudiziarie nel condominio. Si tratta di uno strumento basato sulla conservazione dei rapporti tra le parti e che tende a risolvere le controversie non in base alle posizioni assunte ma in base al soddisfacimento degli interessi delle parti stesse; il condominio è il luogo per eccellenza dove l’importanza del rapporto fra le persone regna supremo.
La procedura di Mediazione si basa sulla riservatezza delle informazioni assunte che non potranno essere utilizzate nel corso di un eventuale processo. Anche i procedimenti in corso, qualora il Giudice lo ritenga utile, potranno essere sospesi per esperire il tentativo di conciliazione.
In Mediatore dovrà essere competente nella materia specifica ed essere neutrale, imparziale ed indipendente. Dovrà aver superato l’apposito esame e conseguito l’abilitazione come Conciliatore.
Il Ministero di Grazie e Giustizia vigilerà sulla competenza dei professionisti e sull’operato degli Organismi di conciliazione. L’eventuale accordo raggiunto potrà, su richiesta delle parti, essere omologato dal Tribunale di competenza dell’Organismo di Conciliazione e diverrà titolo esecutivo.
Qualora le parti non raggiungessero un accordo, il Mediatore farà una proposta finale che potrà essere o meno accettata. Qualora, a seguito dell’instaurazione di un giudizio, il giudice dovesse emettere una Sentenza, che nella sostanza ricalca la proposta finale del Mediatore, le spese processuali saranno poste a carico della parte che non avrà accettato la proposta. L’Anaci sta formando propri esperti Conciliatori di concerto con l’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Roma.